让城市体面生长 南京投入50亿元更新小区600多个

特大城市南京正在进行一场悄无声息又持久漫长的城市更新运动。

在这场家园重塑中，改变的不仅仅是小区街区的外在形态。

从居民到规划师，从政府到各界，都在尝试答题——该如何缔造我们需要的城市家园？

经过三四十年突飞猛进的建设，城镇小区已进入存量时代，从大规模建设走向一点一滴品质提升。特大城市南京正在进行一场悄无声息又持久漫长的城市更新运动。全市各类住宅小区6200余个，其中老旧小区2670余个，包含125万套住房，居住了300万到400万人。目前有1/4老旧小区完成新一轮整治，总投入在50亿元以上，惠及20万户住户，要完成剩余老旧小区更新，预计还要再投入两三百亿元。

在这场家园重塑中，改变的不仅仅是小区街区的外在形态。从居民到规划师，从政府到各界，都在尝试答题——该如何缔造我们需要的城市家园？

让老人每天能下楼

不同的群体对家园有不同的感受。能每天出门走走，和人聊聊天，晒晒太阳，这些极为寻常的愿望，却是一些老人的奢望。好在一切正在加速改变。

10月18日上午9时许，南京市建邺区莫愁湖街道江东门社区天顺苑小区10号楼居民朱晓美和老伴儿倪其生从菜场买菜回家，踏入楼道电梯，直达3楼的家门口。

朱晓美今年72岁，双腿分别于2012年和2014年因股骨头坏死做过手术。“我腿脚不利索，以前出一趟门要惦量半天。听说南京推动老旧小区加装电梯，我们天天盼电梯能装到家门口。我们自掏2万多，政府补贴18万元，2017年底动工，去年10月20日完工，多年的‘电梯梦’终于实现了！”

天顺苑小区建于上世纪90年代，现在大多楼幢都已加装电梯，老人们随时可以下楼融入外面的世界。

3年前，记者在南京台城花园采访，一位老人闪着泪花说，一个冬夜，老伴突犯心脏病，救护车来了，医护人员半天都没能把担架抬到楼下。“不知有生之年，我能不能看到电梯装起来？”老人神情沉重。

南京加装电梯的速度比老人的预期快得多。截至今年8月底，南京累计2355部电梯签订书面协议，2136部通过规划部门初审，1388部已办理规划审批手续，1172部已办理施工许可，203部正在施工，完工810部。

早在2013年，南京率先推出加装电梯暂行办法，旗帜鲜明鼓励小区加装电梯，但现实难题未攻克，3年仅加装电梯3部。2016年，南京出台既有住宅增设电梯实施办法，针对加装电梯存在的各种现实问题，从加装条件、资金补贴、安装程序上予以全力支持，用具体办法破解“装一部电梯比建一栋房子都难”的困境。这一两年，“南京老小区可以装电梯”的消息传遍全国，不少前来参观学习的城市代表团透露，不知有多少老人都在期待像南京那样，早点装上电梯。

加装电梯让居民开始习惯对话和沟通，有了居民的参与，小区整治水到渠成。今年6月，天顺苑小区开始进行环境综合整治。“小区建了30年，环境破旧、服务缺失等问题越来越多，光是反映化粪池漫溢的电话，一个月就接到四五起，更新改造迫在眉睫。”江东门社区党委书记张来荒说，有了居民积极参与，整治工作虽然缓慢，但每天都有新进展。6月至今，小区已经完成外墙渗漏维修和粉刷，还将进行下水管网清疏修缮、更换单元门、改建健身休闲广场、增设非机动车充电桩等工作，“到年底，天顺苑就能大变样。”

（晨光巷小区内统一的塑钢窗、空调罩）

（瑞金路1-58号小区加装微型电梯）

经过三四十年的发展，城市不断扩张，摩天大厦林立，过江隧桥贯通，新城拔地而起，南京的现代化国际化城市形象日益显现。与之相对的是，光鲜亮丽的城市中，很多像天顺苑这样的“高龄”小区“百病缠身”。身居其中的人们，受困于小区内日益加剧的破败与不便，难以在围墙内分享城市前进的繁荣。

据南京市房产局提供的数据，南京现有各类住宅小区6200余个，其中老旧小区2670余个，约7000万平方米，零散片区797处，约520万平方米。老旧小区普遍存在房屋年久失修、设施不全、环境脏乱差、管理不到位等问题，成为城市建设管理的突出短板和百姓身边急难愁盼的现实困难。

经过近四年的整治，很多小区面貌一新。“前些年有财力的家庭大多买新房选择离开，小区整治后，住在这里和住新房一样舒适。”小区出新后，有的居民邀请外地亲友举家来宁过年，小区老而弥新，不破不颓，处处体面。

（尧林仙居小区整治工程）

（金尧山庄小区整治工程）

在这场旷日持久的改造中，南京用的是绣花功夫。在玄武区童卫雅苑小区，居民养鸡养鸭的空地改造成了健身休闲广场，违建拆除后小区新增180多个停车位；在秦淮区瑞金路1-58号小区，坑洼的道路得到平整，每个单元都安装上LED节能灯……结合改造，不少小区同步进行二次供水改造、电梯增设、单元智能门加装、电动车充动桩建设、适老改造，老旧小区原有的通病，在此轮整治中“几近打尽”。

2016年以来，南京已完成1800万平方米老旧小区整治，约占总量的24%，总投入预计在50亿元以上，惠及20万户，六七十万人。根据初步测算，按照现有投入规模，综合考虑消防六项工程整治、水电气改造、房屋加固、增加养老社区活动等功能性设施，后续总体投入预计需要资金250~300亿元。

打造家门口的朋友圈

需要更新的，不光是人们印象中的“老旧小区”。

2009年交付使用的金地名京曾是建邺河西地区有名的高档小区，是购房者排着长队抢购的“豪宅”。10年过去，人们对“高档”有了新的理解。

“人车分流，在10年前是相当超前的设计。再加上小区绿化率达50%，基础设施齐全，亲戚朋友来家里做客都觉得很有面子。”居民俞蕾回忆。

10年过去，过去的“高档”不能满足居民的全部需求。金地名京业委会主任吴昊说，小朋友玩耍的地方还是硬质水泥地面、智能化设施没能跟上、部分路面下沉导致管网损坏……在小区每月例行的居民恳谈会上，居民呼声最高的就是提升居住环境。

10月18日上午11时，南京市建邺区金地名京小区内，两位施工人员正在给刚刚装好的玻璃围墙张贴橙色防撞条。“月初召开的居民恳谈会上，有人提出小区进门处的两棵桂花树花坛裸露，影响美观，提议加装玻璃围墙。又因夜晚安全考虑，我们在外墙上张贴荧光防撞条。”金地名京项目经理赵王彬说。

“与老旧小区‘翻新式’改造不同，我们进行的是‘提升性’改造，让小区跟得上居民的现实需求。”赵王彬说，跟上赏花节奏，原先1000多平方米的普通草地改种了二月兰，春天二月兰盛开的照片在业主群获赞无数；金地社区APP增设“智慧”功能， 翻修电梯轿厢、增加人脸识别系统，小区的舒适度、安全度更高。

“提升改造环境，邻里关系更加融洽。”吴昊说，业主在微信业主群中充分发表意见，对施工方的设计图、效果图进行票选，不认识的邻居逐渐熟络了起来，不少人在讨论过程中加了好友，家门口形成朋友圈，生活舒适度大大增加。

金地名京的居民能一口气列出新高档小区没有的“心头好”：冬天能在小区门口喝到热乎乎的姜茶，夏天能喝到解暑的绿豆汤，端午节围坐一起包粽子、套圈，还有人定期来到小区提供磨刀、修伞。这些得益于业委会联合物业推出的日常关怀行动，社区从小事入手，让居民感受到实实在在的温暖。

//////////

（剪子巷小区改造前）

///////////////

（剪子巷小区改造后）

//////////

越来越多的人意识到，小区是用来生活的，豪气的外在只是一时风光，良好的社区氛围才是千金难买，需要用岁月经营。小区专门辟出舞蹈室和阅览室，老年人跳广场舞不再受天气影响，读书爱好者大方献出存书，大家一起品味书香。

更新老旧小区，城市治理理念悄然生变，社会参与更为深入。有别于过去政府“一托到底”的包办模式，玄武区针对老旧小区的共性问题，推出一张涵盖60多个项目的整治“菜单”，由居民决定改什么、怎么改。为让小区出新更精细，建邺区莫愁湖街道联合东南大学、南京艺术学院等高校，推出“社区设计师”团队，设计师深入老旧片区当中，让百姓需求融入专业的规划设计。

共同缔造围墙外的宜居城市

城市要好看，更要好住。南京老城更新走出小区围墙，扩大到街区改造。

10月18日上午，南京阳光温煦，家住天津新村的胡生年正坐在小区广场的廊椅上晒太阳。“这几天天气好，出来走走很舒服！”以往，他要跑到小区对面的古林公园锻炼身体。半年前街区启动老旧小区改造工程，居民自家楼下就有了活动广场和小花园。

今年3月，江苏启动老旧小区宜居化改造试点，五个试点街区中南京占三个，天津新村街区、阅江楼街区、姚坊门街区入围。 

（四卫头街巷改造前）

（四卫头街巷改造后）

“老旧小区怎么改，住的人说了算，尤其要看老人和孩子方不方便。”省城市规划研究会理事长张鑑认为，以往由设计师主导的精英式设计要走向全民参与式、陪伴式设计转变，小区要“共同缔造”。

10月14日，鼓楼区天津新村举行了一场别开生面的社区设计节。40余名居民代表分别围坐在5张桌子前，对着面前的规划图，给设计师“找茬”。“马鞍山路2号的塑料车棚太吸热”“马鞍山路10号5栋没有充电桩”“宁夏路23号水杉果实经常掉落”……短短半小时里就收集了上几十条意见。

上海市规划委员会专家童明表示，中国城镇社区经历了三四十年的高速扩张，当前正处在修补提升，讲究品质的阶段，达到有效设计的重要途径是放低姿态、转变思路、问计于民。

真正做到“问计于民”，宜居街区打造才能回归本义。天津新村南北两区之间有4米的高差，唯一的连接是一处三十余级的陡峭楼梯，在最新的设计方案中，这里将被改造成更方便老年人的坡道。阅江楼街区瞅准居民反映强烈的“充电桩不足”问题，靶向施策精准发力。

在阅江楼街区，围绕小区绿化选种问题，工作人员征求居民意见。“种居民喜欢的树和花，大家才买你的账。”下关街道相关负责人表示，街道还将为居民提供花草培育指导，让居民出力养护花草，避免政府重复投入资金和人力，形成全民参与社区治理的良性循环。

街区是城市的活力之源。沿着天津新村外围，路边的商铺无一不窗明几净，焕然一新。店家主动改造，店招风格统一为灰色，字体颜色百花齐放，整齐不失生动。

真实需求成为更新主导力量

在省城市规划设计研究院研究中心主任姚秀利看来，无论是城市建设还是规划设计行业，均进入新阶段。

在城市扩张建设阶段，大量项目涌现，每个项目有明确的时限，追求快出成果快出形象，设计师慢不下来，反映在设计图纸上，公众意志得不到充分体现；进入城市更新阶段，要弥补欠缺，提升品质，就要让百姓的真实需求逐渐取代行政意志，使之成为城市更新的主导力量。

姚秀利认为，城镇街区进入存量时代，规划设计师最重要的能力不是设计能力而是获知公众需求的能力。

（转龙车小区改造前）

（转龙车小区改造后）

了解姚坊门街区百姓的需求，规划师团队堪称无计不施。20多人的团队做了三四个月现场调查，绘制人群活动地图；结合大数据，抓取居民行动轨迹，分析出行路径；通过栖霞掌上云系统，直面百姓反映的问题；通过无人机拍摄，结合百度街景，进行街区空间上的地理分析。甚至把小朋友都发动起来，组织暑假夏令营，让孩子们描绘心中街区的模样，“从小植入‘宜居’的种子，让孩子们关注街区的现状和变化。”

俯下身，才知道这么多自以为能给居民提供服务的功能设施，与预期效果还有不小的差距。居民宁愿到超市和银行门口，也不去公共场地跳舞，因为后者灯光暗，四周的绿植太高，有压抑感……各个群体需求不同，设计师需要找到平衡点。

宜居街区打造，图纸交完，设计师依然要在场。项目建设、后期使用，设计师都要参与，这是没有工期的项目。老城不是城市的终点，有生命力的城市始终都会在更新中生长。

内容来源：北京西路瞭望

撰稿：新华日报·交汇点记者 鹿琳 董翔 文虎 惠栋 颜芳

图片来源：龙虎网数字资产管理中心